Maklerrecht

Maklerprovision bei Wohnungsmietverträgen – das Wichtigste in Kürze

„Wer zahlt – schafft an!“ – „Wer anschafft – zahlt auch“ … oder?

Das Maklergesetz (MaklerG) wurde durch das Bundesgesetz BGBl. I Nr. 24/2023 abgeändert und ein neuer Paragraph (§ 17a MaklerG) eingefügt, welcher ab dem 01.07.2023 gilt. Dieser sieht das sogenannte „Erstauftraggeberprinzip“ für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume vor.

Immobilienmakler werden üblicherweise zuerst vom Vermieter beauftragt. In der Praxis wird die Provision des Maklers regelmäßig zu einem großen Teil oder sogar ausschließlich vom Mieter bezahlt. Dies geschieht etwa dadurch, dass die Wohnungssuchenden angehalten werden, einen Maklervertrag abzuschließen, bevor ihnen die Adresse der Wohnung oder die Kontaktdaten des Vermieters bekannt gegeben werden oder diese die Wohnung besichtigen können. Durch die neue gesetzliche Regelung will der Gesetzgeber diese zusätzliche finazielle Belastung für den Mieter unterbinden.

Der Makler soll nur noch dann einen Anspruch auf Zahlung einer Provision durch den Mieter haben, wenn er durch den Mieter (Wohnungssuchenden) als Erster beauftragt wurde, aufgrund des Maklervertrags mit dem Wohnungssuchenden tätig wird und daraufhin eine Wohnung vermitteln kann. Die zentrale Bestimmung lautet:

„Wenn ein Vermieter oder ein von diesem dazu Berechtigter im eigenen Namen als erster
Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat,kann der Immobilienmakler nur mit dem Vermieter bzw. dem von diesem Berechtigten eine Provision vereinbaren.“ (§ 17a Abs 1 MaklerG)

Die Regelung gilt für alle Wohnungsmietverträge, unabhängig davon, ob auf das Mietverhältnis die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) zur Gänze, bloß zum Teil oder überhaupt nicht anzuwenden sind (etwa bei der Miete eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus).

Für Geschäftsraummietverträge oder für Pachtverträge gilt die Bestimmung daher nicht. Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen vom Dienstgeber angemietet werden, sind vom Anwendungsbereich ebenso ausdrücklich ausgenommen (§ 17 Abs 6 MaklerG).

Um Umgehungen der Bestimmung zu vermeiden wurden bestimmte Fälle in Abs 3 aufgelistet, in denen der Mieter selbst dann nicht provisionspflichtig wird, wenn er den Erstauftrag an den Makler erteilt hat, nämlich wenn

• zwischen dem Vermieter (oder dem Hausverwalter) und dem Makler eine enge wirtschaftliche Beziehung besteht
• der Vermieter oder eine mit ihm wirtschaftlich verbundene Person (§ 17a Abs 3 Z 1 MaklerG) vom Abschluss eines Maklervertrags abgesehen hat, damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird
• der Immobilienmakler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise bewirbt (z.B. E-Mail, Newsletter, etc.)

Abs 5 sieht zudem eine Art Auffangbestimmung vor, wonach auch sonstige Leistungen an den nicht provisionsberechtigten Makler oder den Vermieter unwirksam sind, die dazu dienen den Provisionsausfall/den eigenen Provisionsaufwand auszugleichen. Umfasst sind dabei auch alle sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Vertragsabschluss, die „vom Mieter an den Vormieter oder an sonstige Dritte (…) zu leisten sind und denen keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht.“ (ErläutRV 1900 BlgNR 27. GP 4)

Da die Information über den zeitlichen Ablauf der Vertragsabschlüsse oder sonstiger relevanter Geschäftskontakte dem Mieter meist nicht leicht zugänglich ist, soll der Makler bei Geltendmachung seines Provisionsanspruchs gegenüber dem Mieter darzulegen haben, dass er bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Mieter nicht bereits einen Maklervertrag mit dem Vermieter geschlossen hat. Dies soll – nach den bedenklichen Überlegungen des Gesetzgebers – etwa dadurch erfolgen, dass der Makler dem Mieter Einsicht in seine schriftlichen Aufzeichnungen gewährt. Dass insbesondere eine Einsicht in die Unterlagen des Maklers erhebliche datenschutzrechltiche Bedenken auslöst, wurde offenbar zu wenig bedacht.

Zu diesem Zweck soll der Maklervertrag (samt Datum des Vertragsabschlusses) künftig schriftlich oder auf einem dauerhaft verfügbaren Datenträger vom Makler zu dokumentieren sein. Will der Makler seinen Provisionanspruch geltend machen, muss er dem Mieter darlegen, dass die Voraussetzungen nach § 17a MaklerG für einen Provisionsanspruch erfüllt sind und keine Ausnahme vorliegt.

Bei einem Verstoß gegen die (zwingenden) Regelungen bleibt der Maklervertrag zwischen Makler und Mieter aufrecht. Lediglich die Provisionspflicht entfällt. Der Makler bleibt damit an seine Vertragspflichten aus dem Maklervertrag gebunden, sodass insbesondere die daraus entspringenden Aufklärungs- und Interessenwahrungspflichten weiterhin bestehen. Zudem drohen Verwaltungsstrafen bis zu EUR 3.600,00.

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